Київ та область · у нерухомості з 2003 року

Комерційна нерухомість під завдання вашого бізнесу

Для власного бізнесу
Для інвестицій та орендного доходу

Підбираю об’єкти в Києві та Київській області для власного бізнесу й інвестицій — з урахуванням реальних параметрів об’єкта, обмежень, документів та економіки угоди.

Підберу варіанти під ваше завдання та покажу, що відомо про кожен об’єкт і що ще потрібно перевірити до угоди.

Зінаїда Ковальова

20+ роківу нерухомості

з 2017комерційна та промислова

1 на 1без менеджерів-посередників

Знайомо?

Об’єкт виглядає ідеально. Рівно до угоди

В оголошенні приваблива дохідність, а після податків, ремонту та простою між орендарями цифра вже зовсім інша.
Власник каже «з документами все чисто», а під час угоди з’ясовується, що будівлю не введено в експлуатацію.
Пів дня пішло на перегляд, хоча об’єкт відпав би ще на етапі отримання витягу з реєстру.
Торг триває місяцями: подивилися, зникли, повернулися, а умови вже інші.

Справа не в ринку і не у вас.

Навіть у відповідного на перший погляд об’єкта можуть бути питання щодо документів, обмежень або умов угоди. І з’ясовуються вони тоді, коли вже витрачено час і гроші. Тому я починаю з перевірки, а не з поїздок за адресами.

Витяги, судові дані, план, розрахунок окупності: це я аналізую до того, як ви сядете в автомобіль

Під ваше завдання

Для бізнесу та для доходу різні критерії

Тому перше, що я запитую: навіщо вам об’єкт. Від відповіді залежить, на що звертати увагу насамперед.

Для власного бізнесу

Приміщення, у якому вашому бізнесу буде зручно працювати

Магазин, клініка, салон, офіс, шоурум. Дивлюся на об’єкт очима вашого клієнта та ваших працівників.

Локація, трафік, видимість із вулиці
Окремий вхід, фасад, планування, поверх
Паркування та під’їзд для клієнтів
Електрична потужність, вентиляція, скільки потрібно вкласти після купівлі
Чи можна за призначенням вести саме ваш вид діяльності

Питання не в тому, «чи подобається приміщення», а в тому, «чи працюватиме в ньому ваш бізнес».

Для орендного доходу

Актив, який приносить гроші, а не обіцяє їх в оголошенні

Об’єкти з орендарем і дохідні приміщення. Дивлюся на них як на бізнес, який ви купуєте.

Хто орендар і наскільки стійкий його бізнес
Договір оренди: строк, індексація, зобов’язання сторін
Фактичний дохід мінус реальні витрати власника
Окупність і капіталізація об’єкта
Чи знайдеться новий орендар, якщо цей виїде

Важлива не заявлена дохідність, а реальна економіка об’єкта.

Підібрати під моє завдання Одне повідомлення: мета, район, площа, бюджет

Які об’єкти підбираю

Від торгового приміщення до складу з рампою

Комерційна та промислова нерухомість у Києві та Київській області: купити для себе або як інвестицію.

Окремо розташована будівля з паркуванням

Окремо розташовані будівлі

Під клініку, офіс, ресторан, навчальний центр, шоурум. Власне паркування, власний вхід, власна вивіска.

Торгові приміщення

Стрит-ритейл, магазини, салони

Офіси та офісні будівлі

Від поверху до цілої будівлі

Об’єкти з орендарем

Об’єкти для отримання орендного доходу

Склади та виробництво

Рампи, висота, під’їзд для фур

Земля та інвестпроєкти

Ділянки під забудову та об’єкти, у які потрібно вкласти кошти, щоб вони почали заробляти. Оцінюю витрати, економіку проєкту та орієнтири щодо окупності.

Що ви отримуєте

Не посилання на оголошення, а досьє на кожен об’єкт

Посилання на оголошення ви знайдете й самі. Я надсилаю те, чого в оголошенні немає: що підтверджено, що ще потрібно перевірити, який дохід формує об’єкт і з чого складається його економіка.

Приклад формату аналізу об’єкта

Приклад карткиТоргове приміщення, 1 поверх, окремий вхідКиїв, житловий масив · фасад на вулицю

✓Підтверджено

Власник за реєстром збігається з продавцем
Обтяжень та арештів немає
Призначення: нежитлове, торгівля

?Уточнити

Виділена електрична потужність
Чи погоджено перепланування
Заборгованість за комунальними послугами

Економіка

Заявлено в оголошеннівисока дохідність

Після витрат і простоюреальна цифра

Висновок: дивитися наживо, торг щодо ціни обґрунтований

Ілюстрація формату. У вашій підбірці будуть реальні об’єкти та цифри

Лише відповідні варіанти

Об’єкти, які відповідають вашому завданню за локацією, форматом, площею та бюджетом. Решту відсіюю ще до того, як покажу вам.

Сильні сторони та ризики кожного

Що в об’єкті працює на ваше завдання і які моменти потребуватимуть уваги або грошей.

Факти окремо від слів власника

Те, що підтверджено документами, позначаю окремо. Те, що ще потрібно перевірити, не видаю за факт.

Основа для рішення

Порівнюєте варіанти між собою і бачите, які варто їхати дивитися, а які одразу викреслити.

Отримати підбірку об’єктів Після короткого спілкування надішлю доступну інформацію та запропоную наступний крок.

Чому підбір, а не сайт оголошень

Одне й те саме оголошення. Різний результат

Шукаєте самостійно за оголошеннями

Підбір Realcapital

Багато варіантів без попереднього відбору

Лише об’єкти, що пройшли відбір під ваше завдання

Дохідність зі слів продавця

Розрахунок окупності за фактичними доходами та витратами

«З документами все гаразд»

Попередній аналіз доступної інформації про власника, обтяження та судові дані

Ризики виявляються вже під час угоди

Частину ризиків можна виявити ще до перегляду.

Торгуєтеся наосліп

Торг з аргументами: ринок, стан, економіка об’єкта

Як відбувається робота

Спочатку критерії. Потім адреси

Ми рухаємося далі лише щодо тих об’єктів, які справді варто розглядати.

Уточнюємо завдання

Мета придбання, формат, район, бюджет і те, без чого об’єкт вам не підходить.

одне повідомлення або дзвінок

Фіксую критерії

Параметри, за якими порівнюємо об’єкти й одразу відсіюємо зайве.

Відбираю та перевіряю

Шукаю об’єкти й аналізую доступну інформацію про власника, документи та економіку угоди.

Надсилаю підбірку

Досьє щодо кожного об’єкта: переваги, ризики, питання до продавця.

Після короткого спілкування надішлю доступну інформацію та запропоную наступний крок.

Перегляди та переговори

Їдемо лише на відібрані об’єкти, уточнюємо умови, веду торг до рішення.

Перевірка до угоди

Шість параметрів, які я аналізую до перегляду

Навіть об’єкт, який на перший погляд підходить, може мати обмеження, що впливають на використання, дохід або саму угоду.

Аналізую доступні витяги з ЄДРПОУ та судові рішення

Власник та обтяження

Кому належить об’єкт, чи немає застав, арештів і спорів.

Призначення

Чи можна вести в об’єкті саме ваш вид діяльності.

Документи на об’єкт

Чи збігається те, що в документах, із тим, що є насправді. Чи введено об’єкт в експлуатацію.

Орендні відносини

Якщо об’єкт продається з орендарем: договір, строк, платежі, обов’язки сторін.

Стан і майбутні витрати

Інженерія, ремонт, скільки коштів потребуватиме об’єкт після купівлі.

Умови угоди

Ціна, форма розрахунків, строки та структура угоди.

Важливо: Юрист долучається до повної юридичної перевірки до угоди. Моє завдання на етапі підбору — заздалегідь виявити питання, які потребують додаткової перевірки.

Перевірити об’єкт, який ви вже знайшли

Якщо купуєте для доходу

Цифра в оголошенні — це ще не ваш дохід

Дивлюся, з чого складається дохідність і наскільки вона стійка. Розраховую окупність і капіталізацію об’єкта, щоб ви ухвалювали рішення за цифрами, а не за обіцянками.

Як «тане» заявлена дохідність

Оренда за договором

Податки

Обслуговування та ремонт

Простій між орендарями

Реальний грошовий потік

Схема для наочності. Для вашого об’єкта розраховую показники за реальним договором і витратами

Орендар

Хто він, як давно у приміщенні, наскільки стійкий його бізнес.

Договір

Строк, ставка, індексація, забезпечувальний платіж.

Витрати власника

Експлуатація, ремонти, податки.

Ліквідність

Чи зможете знову здати та згодом продати без дисконту.

Що найчастіше упускають

Багато помилок виникає ще на етапі вибору об’єкта

Коли об’єкт обирають за одним-двома привабливими параметрами.

Дивляться лише на ціну

Низька ціна часто приховує незручну локацію, майбутні вкладення або слабку ліквідність.

Не перевіряють, чи підходить об’єкт для бізнесу

Гарне приміщення виявляється незручним за входом, плануванням, паркуванням або призначенням.

iii

Вірять заявленій дохідності

Без договору, витрат і стійкості орендаря ця цифра нічого не означає.

Недооцінюють вкладення після купівлі

Ремонт, інженерія, перепланування змінюють підсумкову вартість об’єкта.

Плутають слова власника з фактами

Підтверджено документами та «мені так сказали» — це різні речі.

Починають із переглядів, а не з критеріїв

І витрачають тижні на об’єкти, які від початку не підходили.

Спочатку критерії та відбір. Потім перегляди й переговори.

Почати з критеріїв

Зінаїда КовальоваКомерційна нерухомість, земля та інвестиційні об’єкти

Про мене

Понад 20 років у нерухомості. Працюєте безпосередньо зі мною

«Усе швидко, конкретно й по суті»

2003

Почала рієлтором, потім стала директором агентства, згодом відкрила власне агентство

2014

Переїхала до Києва, продовжила роботу у власному агентстві

2017

Перейшла в комерційну та промислову нерухомість

Зараз

До перегляду збираю та аналізую доступну інформацію про об’єкт: власник, обтяження, судові дані, документи та економіка угоди.

Із практики

Угода, яка триває дев’ятий місяць

Власник запевняв, що все чудово. Під час перевірки з’ясувалося, що будівлю не введено в експлуатацію. Ми не заплющуємо на це очі, а доводимо роботу з документами до завершення.

Клієнт купує об’єкт, а не проблему з документами.

Із практики

Торг із паузою у пів року

Покупець і власник не зійшлися в ціні на початку року та повернулися до розмови влітку. Увесь цей час я підтримувала зв’язок з обома сторонами й розрахувала окупність і капіталізацію об’єкта.

Покупець ухвалює рішення за цифрами, а не за емоціями продавця.

Перший крок

Напишіть завдання одним повідомленням. Підбірку надішлю я

Після короткого спілкування надішлю доступну інформацію та запропоную наступний крок. Якщо відповідних об’єктів зараз немає, так і скажу.

Метавласний бізнес або дохід

РайонКиїв або область

Площаорієнтовно, м²

Бюджетдіапазон

Написати у WhatsApp

Зателефонувати Telegram-канал

+380 50 534 96 98